はじめての土地活用。「土地カツオ35歳。親から土地を相続しまして」

銀行へ行き、融資を申し込んでから10日後。

担当者から連絡がきました。

 

「土地さん、大丈夫です。ご融資させていただきます」との電話があったのです！！

 

 

 

これで本当に

賃貸経営計画がスタートできるわけで、

義母やモチコとも喜び合い、

いままでいろいろ応援してもらった皆さまにも、

感謝感謝です！

 

 

 

 

納得のアドバイスを何度もしてくださったシロタさん、

ルネス工法や外断熱工法と出会うきっかけをくださったヤマナカさん、

親身に相談に乗ってくれるフェア不動産のフドウさん、

お隣で体験談を語ってくれたヤハギさん。

そして何より信頼を確信したまっすぐ建設のサノさん。

 

頼りないボクですが、いろいろ教えてもらえたからこそ、

何とかスタートラインに立てました。

 

そしてこれからも、まだまだお世話になりそうです。

 

 

融資決定までの間もサノさんと細かなプランの詰めを進めています。

そして、さきほどついにまっすぐ建設さんと本契約を結びました。

 

 

どうやら夏までには各種手続きなどの準備を完了し、9月頃に着工。

完成は1年後くらいになる予定です。

 

 

すでに、現場監督のササキさんとも

顔合わせを終えましたが、みなさんやさしそうでひと安心。

 

 

どんなかっこいいマンションができるだろう！？

今から楽しみです。

 

 

皆さん、ここまでご愛読ありがとうございました。

 

しばらく忙しい日々がつづきそうなので、

ここでいったんブログを休憩したいと思います。

 

キリのいいところで、土地活用ブログを再開したいと思っていますので、

そのときに、ぜひ、またお会いしましょう！！

 

では！

今日はあまり時間がないので、短いブログでご勘弁を。

 

さて、先日、とうとうディンクス向けの２DKプランですすめる決心をしまして、

まっすぐ建設のサノさんに会ってきました。

 

本契約の前に、設計図面の詳細を作りこんでもらう「設計契約」を結びまして、

来週、前回のプランをさらに煮詰めた案を出してもらえるとのことです。

 

うーー！

ハンコを押す手が震えました！！

 

 

出してくださったプランの選択肢が魅力的だったことはもちろん、

これまで計3社の建設会社に会ってきましたが、

僕が抱える疑問や不安に、常に適切に回答してくれたサノさんの

真摯な仕事ぶりが、僕の背中を押してくれました。

 

 

そうそう。設計士のタテさんと初めてお会いしました。

彼の設計事例を見せていただく限り、

かっこよく、ゆとりを感じる物件に仕上げていただけそうです。

 

 

前回よりさらに練りこんだ、いいプランを提案してくれることを

期待しましょう。

 

まっすぐ建設さん、どうか、よろしくお願いします！

 

 

 

プランができあがる日、

仕事を終えて急いでへまっすぐ建設へ向かいました。

      

サノさんが用意していたのは、大まかな設計図面、

建設費の見積り、収支計画書、

さらに周辺の環境調査書などでした。

これだけでもかなりのボリュームです。

 

 

その場ですべてに目を通すのは時間がかかるということで、

サノさんが概略を説明してくれました。あとは家に帰ってじっくりというわけです。

 

 

 

プランは3案用意されていました。

シングル向けのワンルーム、ディンクス向けの2DK、

ファミリー向けの3LDKです。

 

サノさんによると、この立地ならどのタイプでも入居者を集められること、

さらに組み合わせるプランも可能だけど、

建築コストを考えるとどれかに絞ったほうがよいとのこと。

もちろん、ボクたち家族と義母は最上階に暮らします。

 

 

また、周辺環境調査をもとに考えると、

ワンルームは新築も多く、需要はほぼ満たしているのに対して、

この利便性で広めの２ＤＫや３ＬＤＫは希少価値があるといいます。

 

 

さらに1階には店舗スペースを提案してくれました。これは思いつかなかった。

 

 

「賃貸マンションで1階は敬遠されがちですが、

この場所なら店舗にする手もあります。

店舗ならルネス工法と外断熱工法による建築コストの上昇分を

テナント費で一部カバーできますからね」とサノさん。

 

 

納得の提案です。

きっちりした調査に基づき、頑丈な良い建物をしっかり建てる。

入居する人たちに喜ばれて、地域に貢献できる土地活用。

少し大げさかもしれませんが、

こんなイメージでしょうか。

<まっすぐ建設の、そしてサノさんの熱心さに感激です。

 

 

どのプランにするかよ～く考えなきゃなあ。

ここが勝負の分かれ目だ・・・

 

 

 

 

 

 

日曜日、約束どおり、有名な建設会社の営業マンと妻の実家の土地見学へ。

今日はモチコも一緒。

彼女も少しずつ土地活用に対して真剣になってきたのかも・・・

 

 

土地を見た途端、営業マンが話しだしました。

 

 

「駅からの距離、土地の形、道路付け、条件的には申し分ないですね。

なるほどここならオシャレなマンションが建てられますよ。

学生だって、社会人だって、ファミリーだって集められると思います。

 

以前は将来のメンテナンスのことを心配されていましたが、

いまからそんなに考えなくてもいいんじゃないでしょうか。

とにかくプランを提案させてもらえませんか。いいプランができますよ」

 

 

そこでボクは現在考えていることを営業マンに話してみました。

「あくまでも住む人たちが長く快適に暮らせるマンションにしたいんですよ。

そのためには、ルネス工法と外断熱工法を採用した建物にしようかと。」

 

 

すると営業マンは、

「もともと、それらの工法はうちでは対応していません。

それだと建設費が割高になってしまい、利回りが低くなりますよ」

 

 

コスト的な面では、それをすることによって

先々のメンテナンス費をおさえることができる旨を伝えても、

営業マンはさらにいろいろデメリットを挙げて否定してきます。

 

 

 

話を聞きながら、このプラン提案はムダになることを直感したので、

丁重にプランの提案をお断りしました。

 

 

少し不満げな表情で去っていく営業マンの背中を見つめていると、

「それでいいんじゃないの。カツオくん」

と囁くモチコ。

めずらしくモチコが優しい天使のように見えました。

 

 

 

しばし佇んでいると、

 

「おや、モチコちゃんじゃないの」 

お隣から声が。

 

   

 ボクは初対面だったのですが、

ヤハギさんという70歳ぐらいの男性で、

モチコが小さい頃からずっと可愛がってくれていた

お隣さんだそうです。

なんでも、ヤハギさんは土地家と同じく、

この周辺に土地をお持ちで、

ご自宅の敷地内でも学生向けアパートを経営されています。

 

 

「モチコちゃん、久しぶりだね。

ちょっと話し声が聞こえてしまったんだけど、

土地活用、するのかい？もしよかったら話を聞かせてよ。

さあ、うちへお上がんなさい」

 

 

というわけで、お邪魔させていただくことになりました。

もちろん、ボクの目的は

「話す」より、「話を聞かせていただく」方がメインでしたけど。

 

この辺りでマンションを経営していて実際どうなのか、

という生の声を聞けるほど勉強になることはありませんからね。

 

ヤハギさんにたっぷり聞かせていただいたお話は、

またいつものようにこぼれ話にまとめてみました。

よかったら見てみてくださいね。

 

 

 

全体の感想としては、ヤハギさんは

マンション経営を楽しんでいらっしゃるなあ、と。

入居している学生のことを、まるで自分の子供のように大切にされていて、

オーナーと入居者の間で温かなコミュニケーションがとれている。

やはり勉強になる話を聞かせていただけました。

 

 

ちなみに、ヤハギさん、空き室はほとんど出ていないそうです。

ボクも奮闘次第によっては、空室しらずになれるかも！？

 

 

ヤハギさんもボクのプランについて、「いいアイデアだね」、

と言ってくれたので、一段と勇気が出ました。

 

よーし！やるぞ！

まっすぐ建設のサノさんから、どんなプランを提案してもらえるのか、

ワクワクドキドキしながら、あれこれ考えがめぐります。

 

 

そんな折り、以前ショールームを見学しにいった

有名な建設会社の営業担当者から、

連絡がきました。

 

「その後、いかがでしょうか。

土地活用の計画は進んでいらっしゃいますでしょうか。

もしよろしければ、現地を見せていただけませんか。

土地の条件に合わせて、

具体的なプランを作らせていただきますよ」とのこと。

 

 

前回会ったときに、ちょっと不審に思ってしまい

あまり良い印象はなかったのですが、

そのまま断わることはしませんでした。

 

 

というのも、まっすぐ建設のプラン待ちではありますが、

名前の知れた大手の建設会社がどう提案してくるのか、

見てから決断しても遅くないな、と思いまして。

 

 

 

「提案書のつくり方ひとつでも、

その会社の姿勢がわかるものです。

また予算配分や事業計画については、

多くの提案書を比較することで

こちらの目が肥えていきます」と

シロタさんも話してくれたことがありますしね。

 

 

 

「いいですよ。今度の日曜日はどうでしょうか。

午前中なら予定はありません」

そう営業担当者に約束し、電話を切りました。

 

 

休日も返上で、

愛する家族のため、男・カツオ、がんばります！!

 

まっすぐ建設の現場見学、なかなか良かったですね～。

 期待が膨らみました。

 

ディンクス向けの2DKを見学したのですが、

天井まで届きそうな大きなサッシは明るく、

梁のない部屋はすっきり開放感があります。

 

床下には大きな収納スペース。

これなら実際の面積より広く暮らせそう。

それに、上の階にも職人さんたちがいるとのことなのに、

あまり音が気にならないなあ。

これが、ルネス工法のなせるワザだそうです。

 

 

しかも、驚いたことに、この時期にも関わらず、

エアコンのついていない室内が、それほど寒くないのです。

サノさんによると、外断熱工法は室内温度の変化が少ないので、

真冬や真夏でもエアコンに頼りっきりにはならないそうです。

 

 

建物や工法は、実際に見て体感したほうがわかりやすくていいですね。

納得感が違います。

 

 

 

その話をモチコにしたところ、彼女も興味津々のようで、

今度は自分も見学したいといいだしました。

 

 

賃貸併用住宅についても、

「お母さんと一緒に住めるし、それもいいかもしれないわね」とのこと。

最初は拒否反応を示していたけど、賛同してくれてヨカッタ、ヨカッタ。

 

一緒に住むけれど、出入り口や住空間は別々という案に、

義母もＯＫを出してくれたそうです。

 

 

 

話はかわって、この間の休日には

モチコとサクラと3人で、

ゆったり散歩をしました。

街中の建物ウォッチングが一番の目的です。

デザインにうるさいモチコですから、

理想の外観イメージを

先に共有しておきたいなと思いまして。

 

賃貸併用住宅は、自分たちの家でもあるわけです。

どうせなら、世界にひとつだけのステキなマンションにしたい。

モチコと、あーしよう、こーしようと話しながら住宅街を歩きました。

 

 

まだまだ外は寒いけれど、庭先の梅のつぼみがいくつも膨らんでいました。

春、遠からじ･･･です。

予定通り、さきほどまっすぐ建設を訪ねてきました。

今日は会社の創立記念日で毎年休み。

時間はたっぷりあります。

 

最寄駅から少し歩いて、住宅街にさしかかるあたりにその会社はありました。

一見すると、かなり地味な印象。

以前訪ねた大手のショールームとは大違いです。

正直、大丈夫かな？と思いました。

 

担当のサノさんは、ルネス工法や外断熱工法の特徴を  

     わかりやすく説明してくれ、会社の姿勢や実績、

アフターフォローについてもていねいに話してくれました。

 

工法の特徴をまとめると、次のような感じです。

 

・じつは通常の建物よりも少し建築コストがかかる。

・しかし、頑丈な建物ができ、

メンテナンスもしやすいので長持ちする。

・結果的に長い目で見ればお得であること。

・何よりも上下階の音が気にならず、 住み心地がとてもいいので、

入居者に喜ばれることが多く、 空き室率は低くなること。

など。

 

その説明は十分、納得できるものでした。

ただし、それでも警戒心はそう簡単には解けません。

なぜなら、以前、同様の納得感と期待感を得られたにもかかわらず、

ガッカリさせられたことがあったからです。

 

「土地さん、もしよかったら現在建設中の現場を見に行きませんか。

それがいちばん分かりやすいと思いますから」

 

了解すると、サノさんはそそくさと準備にかかり、

ほぼ完成に近い現場へ案内してくれました。

 

このフットワークの軽さと現場を優先する姿勢から、

サノさんが自分たちの仕事を信じている気持ちが

ボクにもはっきり伝わってきました。

ヤマナカさんが言うには、

質の高いマンション＝ 長く快適に住めるマンション。

 

そのためには、メンテナンスのしやすさが大切、とのことでした。

 

手段の一つとして、ルネス工法（？）や、外断熱工法（？）を

採用するといいよ、と教えてもらったけれど、

それがどんなものなのかまったくわからなかったので、

とりあえず調べてみることに。

 

 

まっすぐ建設がその工法を得意としているそうだから、

とりあえずホームページをチェック、チェック。

 

以下、学んだことを簡単にご紹介します。

 

 

●ルネス工法

「別名：逆梁（ぎゃくばり）」という工法で、さまざまなメリットがある。

簡単にいうと、天井からでている梁（はり）を、逆転の発想で床に隠す方法。

天井が高くなりすっきり広くなるし、床下には大きな収納空間ができる。

なんといっても、床下のスペースに配管を通せるのが大きな魅力らしい。

 

通常は、配管はコンクリに埋め込むそうで、

配管にガタがでてくる時期（竣工から2，30年後）には大工事が必要になるそうだ。

しかし、ルネス工法なら配管を取り替えやすいため、

工事にかかる費用をグッと抑えられるとのこと。

 

 

 

●外断熱

構造躯体の外側に断熱材を張る工法。

コンクリートの外壁が室内に近い温度になり、外気の影響を受けにくくなる。

すると、躯体の温度変化が少ないので、壁内部の結露が発生しにくくなり、

建物の劣化が進みにくいそうだ。

また、カビやダニも発生しにくくなるそう。

 

 

 

いい感じですね。

ここの会社にもアプローチしてみようかな～。

 

でも、ふと、頭をよぎりました。

これまでのほろ苦い経験が。

 

 

地元の会社は調子がいいだけだったし、

大手の会社は突然手のひらを返すような感じだった。

 

なかなか信頼できる会社にたどり着けないのが実情だなー。

 

 

ちょっと複雑な思いを胸に、まっすぐ建設に電話してみました。

 

 

♪トゥルルルル～　♪トゥルルルル～

ガチャ。

「お電話ありがとうございます。」

 

 

電話に出た営業の担当者と少し話してみました。

土地活用を考えていること、賃貸マンションが最有力候補であること、などを告げました。

 

 

担当者がいろいろ説明してくれたなかで、気になる言葉が・・・

 

「せっかくの事業ですから、ぜひ入居者様にも喜んでもらえるといいですね」

 

 

何気ないひと言でしたが、

「オッ・・・この会社、気が合うかも・・・」とちょっと嬉しくなりました。

 

 

やはり会社の雰囲気もみてみたい。

担当者の人とも会って、どんな会社か判断したい。

そこで、年明けにまっすぐ建設さんを訪ねることになりました。

 

先日ショールームを訪ねた有名な建設会社の営業担当者から、

連絡が入りました。

 

「その後、いかがでしょうか。

簡単なお見積りを郵送させていただきましたが、

具体的なお話をさせていただければ・・・」

 

担当者の印象も良いし、届いた見積書もきれいに詳細にできていたので、

ボクは再度ショールームを訪ねることにしました。

 

 

 

 

いろいろな商品（マンション）の説明をひととおり受けたあと、

ボクは思い切ってセミナーで体験したことを話してみました。

 

マンションはコンセプトが大切なこと、

建物はメンテナンスが大切なことなど、

聞きかじりではありますが、

どう反応するかを見たくてぶつけてみたのです。

 

 

担当者は少し眼差しが鋭くなり、そしてこういいました。

 

 

「土地さま、うちの建物は大丈夫です。

ヘンな建物を建てるわけがないでしょう。

それに、賃貸経営は慈善事業じゃありません。

まずは土地さまのことを最大限考えて提案させていただく、

これがわが社の考え方です」

 

そういって、胸を張る担当者。

 

 

でも、建物は配管からダメになっていくんですよね。

対策はとられているんでしょうか。

見積りにはあまりメンテナンスの費用はなかったような気がしますが・・・

 

 

「たしかに配管を交換したりする必要があります。

それは事実ですが、20年先のことですよ。

その頃になれば早めに建て直しをする事情があるかもしれませんし・・・

 

現段階であまり考えすぎるのはどうかと思います。

そんなことではいつまでたってもスタートできませんよ」

 

 

 

ボクはなんだか違和感を感じずにはいられませんでした。

 

 

どこか違うよな。シロタさんやヤマナカさんに感じた気持ちとは。

 

それに、態度が少し高圧的になってきた。

なんだかガッカリだ。

先日打ち合わせをした、例の建設会社には正直ガッカリしました。

でもため息をついているヒマはない。

 

元気を出してテレビＣＭでも有名な会社のショールームに出かけてみました。

都心の便利な場所にある、そのショールームに足を踏み入れると、

とにかくピカピカきれいでビックリ。

 

いやいや、受付のお嬢さんのことではありませんよ。

 

インテリアがオシャレでデザイン性も高く、          

住んでみたいなと思わせるつくりなんです。

 

外壁だってタイル貼りで高級感があるし、

これなら入居者が殺到しそう。

 

この会社は土地活用をメインに

賃貸住宅の建築から

経営面のフォローまで、

一貫して相談に乗ってくれるとのこと。

 

とても頼りになりそうです。

 

しかも対応してくれた営業の人が好印象。

ボクの話をちゃんと聞いてくれ、

商品を押し付けるわけでもなく、

あまりでしゃばらずにスマートな感じです。

 

 

 

30分ほど話をしたあと、営業の人の口から決めゼリフが・・・

 

 

「一括借上げシステム、30年間の家賃保証制度もありますよ」

 

 

※一括借上げシステムとは・・・

建設会社がマンション全戸を借り上げ、それを入居者に転貸する仕組み。

入居者募集から建物の運営管理、家賃の精算などすべて建設会社がおこない、

万一空室が出ても、毎月一定の賃料をオーナーに支払ってくれる。

 

正直、グラッときましたね。

だって、空き室の心配をしなくていいんですよ。

 

 

賃貸マンションを建てる側にしたら、これは大きい。

水戸黄門の印籠を目の前に突きつけられたようなものですよ。

 

でも、大手だから値段が高いんじゃないの？　

と確認してみましたが、そうでもありません。

これなら最初からこっちへくればよかったな。

 

 

 

ショールームからの帰り道、

光が見えてきた気がして、少し足取りが軽やかになりました。

 

 

夕食時、たまたま義母も一緒だったので、その話をしました。

すると、モチコも義母もちょっぴり安堵した様子。　　

口には出さなかったけれど、

みんな頼りないボクのことを心配してたのかも。

 

悲しいようなうれしいような、妙な気分でした。

 

と、そのとき、義母のツグが。

「そうだ、

シロタさんの話も聞いてみたほうがいいわよ。

シロタさんはお父さんのお知り合いで、

お若いけど土地活用の先輩だから」

 

というわけで、

あまり気乗りしなかったけど、

シロタさんを訪ねることになりました。

税理士のカネダ先生から紹介してもらった地元の建設会社は、

隣駅にありました。

 

ボクはすっかり大船に乗ったつもりというか、

安心しきっていたのですが、

やっぱりそんなに簡単にはいきませんね・・・

 

その会社を訪ねてから、

むしろ不安が大きくなったかも、、、

それは先週の土曜日のことです。

 

 

建設会社へ着くと、挨拶もそこそこに

2人の営業担当との話が始まりました。

 

ボクがまだ経緯を説明し終わっていないのに、

「賃貸マンションがいいですね」「とにかく全面的におまかせください」

と矢継ぎ早に話してきます。

 

実際の土地も見ていない段階なのに、

どうしてそんなことがいえるんだろう。

 

そのあと、車で実家の土地を見にいきました。

 

 

そこでも、

 

「ああ、これは条件がいいですね」とか、

 

「これなら毎月の家賃収入が

100万円はくだらないですね」など、

とにかく良い話ばかり。

 

 

プロだから土地を見れば家賃の総額までピンとくるのかな～、

とも思いましたが、

それにしても調子が良すぎるぞ、とやっぱり不安。

 

 

でも、あのカネダ先生が地元で信頼できる会社だとおっしゃってたし・・・

 

 

そこで思い切って正直なところを伝えてみました。

 

じつは土地活用についてはまったくの素人で、

現在いろいろ勉強中であること。

自分の土地ではないので失敗は許されないと思っていること、などなど。

 

でも、答えはそれまでのトーンとほぼ同じでした。

 

 

「大丈夫ですよ。

すべてこちらにおまかせいただければ、問題ありません！

ご安心ください！」

 

 

フーッ、こんなんでホントに大丈夫なのかな。

来週には見積りを持ってくるといって、営業担当の2人は帰っていきました。

 

 

 

その晩、夕食時にボクはモチコにその話をしました。

彼女は相変わらず、

 

 

 

 「しっかりしてね、あなたに任せたんだから。

ねぇ、サクラちゃん♪」

 

と笑うだけ。

 

 

ウー・・・

とにかく、来週届く見積りを見てから考えることにしよー。