はじめての土地活用。「土地カツオ35歳。親から土地を相続しまして」

日曜日、約束どおり、有名な建設会社の営業マンと妻の実家の土地見学へ。

今日はモチコも一緒。

彼女も少しずつ土地活用に対して真剣になってきたのかも・・・

 

 

土地を見た途端、営業マンが話しだしました。

 

 

「駅からの距離、土地の形、道路付け、条件的には申し分ないですね。

なるほどここならオシャレなマンションが建てられますよ。

学生だって、社会人だって、ファミリーだって集められると思います。

 

以前は将来のメンテナンスのことを心配されていましたが、

いまからそんなに考えなくてもいいんじゃないでしょうか。

とにかくプランを提案させてもらえませんか。いいプランができますよ」

 

 

そこでボクは現在考えていることを営業マンに話してみました。

「あくまでも住む人たちが長く快適に暮らせるマンションにしたいんですよ。

そのためには、ルネス工法と外断熱工法を採用した建物にしようかと。」

 

 

すると営業マンは、

「もともと、それらの工法はうちでは対応していません。

それだと建設費が割高になってしまい、利回りが低くなりますよ」

 

 

コスト的な面では、それをすることによって

先々のメンテナンス費をおさえることができる旨を伝えても、

営業マンはさらにいろいろデメリットを挙げて否定してきます。

 

 

 

話を聞きながら、このプラン提案はムダになることを直感したので、

丁重にプランの提案をお断りしました。

 

 

少し不満げな表情で去っていく営業マンの背中を見つめていると、

「それでいいんじゃないの。カツオくん」

と囁くモチコ。

めずらしくモチコが優しい天使のように見えました。

 

 

 

しばし佇んでいると、

 

「おや、モチコちゃんじゃないの」 

お隣から声が。

 

   

 ボクは初対面だったのですが、

ヤハギさんという70歳ぐらいの男性で、

モチコが小さい頃からずっと可愛がってくれていた

お隣さんだそうです。

なんでも、ヤハギさんは土地家と同じく、

この周辺に土地をお持ちで、

ご自宅の敷地内でも学生向けアパートを経営されています。

 

 

「モチコちゃん、久しぶりだね。

ちょっと話し声が聞こえてしまったんだけど、

土地活用、するのかい？もしよかったら話を聞かせてよ。

さあ、うちへお上がんなさい」

 

 

というわけで、お邪魔させていただくことになりました。

もちろん、ボクの目的は

「話す」より、「話を聞かせていただく」方がメインでしたけど。

 

この辺りでマンションを経営していて実際どうなのか、

という生の声を聞けるほど勉強になることはありませんからね。

 

ヤハギさんにたっぷり聞かせていただいたお話は、

またいつものようにこぼれ話にまとめてみました。

よかったら見てみてくださいね。

 

 

 

全体の感想としては、ヤハギさんは

マンション経営を楽しんでいらっしゃるなあ、と。

入居している学生のことを、まるで自分の子供のように大切にされていて、

オーナーと入居者の間で温かなコミュニケーションがとれている。

やはり勉強になる話を聞かせていただけました。

 

 

ちなみに、ヤハギさん、空き室はほとんど出ていないそうです。

ボクも奮闘次第によっては、空室しらずになれるかも！？

 

 

ヤハギさんもボクのプランについて、「いいアイデアだね」、

と言ってくれたので、一段と勇気が出ました。

 

よーし！やるぞ！

すさまじい大不況ですね・・・。

あのトヨタが赤字ですよ。驚愕です。 

当然、ボクの会社だって、景気がいいわけがない。

社長の訓示も厳しいものでした。

 

仕事もがんばらなきゃいけないし、

家では土地活用を成功させなきゃいけない。

これまでに経験したことのない、

いろいろな重みを背負った新年のスタートです。

 

 

15日にまっすぐ建設を訪ねることになっていますが、

その前にシロタさんに会うことにしました。

年末年始にいろいろ考えてみた図面をシロタさんに見てもらうためです。

 

早速、賃貸併用住宅を考えていることを伝え、

いくつかの図面を見てもらいました。

その中には我ながらうまくいったなと思う図面もあり、

内心自信があったのですが・・・

 

 

 

シロタさんは図面を見てもニコリともしません。

それどころか、温和な表情が明らかに曇ってきました。

 

 

「カツオくん、キミはどんな人に住んでほしいの?

 この図面からは住む人たちが見えてこない気がしますね」

 

 

  

 

 

・・・ウー、、、、悔 しい！あんなに一生懸命書いた図面なのに！！

 

 

 

 

 

でも、言われてみれば確かにそんな気もします。。。

ターゲットやコンセプトを見失っていたかもしれない。

 

小手先のプラン作りばかり楽しんで、

どんな人が住む、どんなマンションにしたいのか、

シロタさんがいつもいう大切な部分が抜け落ちていたのかもしれない。

 

 

「いま一度、

実家周辺にはどんな人が多いのか、 

学生なのか、社会人なのか、

子育てファミリーか、

しっかり確認してみたら

いいと思いますよ。

つまりターゲットの明確化ですね」

 

そういうシロタさんの言葉をかみ締めつつ、

いろいろ話をしました。

 

 

 

そして導かれた結論はというと、

吉祥寺駅から徒歩10分の立地を考えれば、

やはり単身者向けがよさそう。

だけど、少しゆとりのあるつくりで、

入居者がリラックスできるプランがいいな。

 

 

場所柄、公園が近いこともあり、

生活にリラックス感を求める人たちが

吉祥寺に集まる傾向にあるんじゃないかと推測します。

しかし、現在、実家周辺は画一的なマンションが多い。

ゆとりのある社会人にはちょっと味気ないんじゃないかと思うんです。

 

 

「ただ窮屈なワンルームではなく、リラックスできる単身者向けね。

いいんじゃないですか。その方向はいいと思います」

 

 

シロタさんも賛同してくれました。とても心強かったです。

まっすぐ建設を訪ねるまでは、

まだだいぶ時間があるし、年末年始の休みもある。

 

 

その間、何かしておいた方がいいかなー。

モチコに「カツオさん、・・・土地活用のこと、サボってない？」

って、ツメられても面倒だしな。

 

 

ちょっと甘えすぎかなとも思いましたが、

再びヤマナカさんにいろいろ教えてもらうことにしました。

とくに、今やるべきことについてアドバイスを受けたかったのです。

 

 

 

ヤマナカさんは相変わらず、親身になっていろいろ教えてくれました。  

 そのなかで出てきたのが、賃貸併用住宅^※１のこと。

そのメリットとしては、

それこそ効率的に土地を活用できることが挙げられます。

 

 

※賃貸併用住宅とは・・・

自宅に賃貸部屋を組み合わせたもの。賃貸部屋は住居・店舗・事務所にあてるなどバリエーションは様々。賃貸収入を自宅部分のローン返済にあてることができ、しかも、相続税、固定資産税等の節税も期待できる。近年、賃貸併用住宅を選ぶ人が増加中。特に、土地が狭い都市部で多く見られる。

 

 

 

自分たちの住む家と賃貸マンションを一緒にできるのだから、

投資する資金も上手に抑えられるとのことでした。ただし、デメリットも。

 

 

いってみれば、同じ屋根の下に大家と賃借人が住むことになるので、

生活する上でいろいろなギャップが生じることに注意しなければならないそうです。

 

ヤマナカさんも、何を隠そう賃貸併用住宅なんだそう。

 

 

 

 

「毎日のゴミだしなど、集合住宅で生活する上での

ルールを共有するわけです。

ある程度コミュニケーションが取れているほうが

暮らしやすいですよね。

その意味で入居者の顔が見える私が、

潤滑油的な役割を果たせたらなと考えているのです。

 

 

 普段から、お会いしたら必ず一声かけるようにしたり、

入居者の方々を集めてマンション１Ｆのカフェバーでパーティーを開いたりして、

コミュニケーションの場をつくることを心がけています。」

 

具体的なお話を聞くことができました。

 

 

 

 

最後に、「そうだ、カツオくん、図面を描いてみたらどうですか」とヤマナカさん。

「自分なりの図面があると、具体的なイメージが膨らみますよ」とのこと。

 

 

図面か～。プラモデルの設計図をつくるような感じかな？

ちょっとおもしろそう。

 

 

年末年始休暇に、いっちょじっくりやってみるか～！！

結局、有名な建設会社であっても、

そんなに長期的な視点をもっているわけじゃなく、

入居者のことを親身に考えているわけでもない。

 

先日の出来事でそう感じてしまいました。

 

もちろん、有名な建設会社すべてがそうじゃないとは思うけど・・・

 

ボクはシロタさんやヤマナカさんのように、

明確なコンセプトを持った土地活用をしたい。

強くそう思うようになってきました。

ここで振り出しに戻るわけにはいきません。

 

 

 

そこで悩みを聞いてもらおうと、ヤマナカさんに連絡してみたところ、　　

会ってもらえることになりました。

 

いやな顔ひとつせず、丁寧にポイントを教えてくれるヤマナカさん。

 

「カツオくん、大切なのはマンションの質です。

質の高い、住み心地の良いマンションをつくれば、

入居者から選んでもらえるのです。

そして、長く住み続けてもくれるでしょう。

その結果、空室率のことを心配しないですむのです」

 

 

では、質の高いマンションとはなんでしょうか。

 

ヤマナカさんによると、

生活しやすいプラン、デザイン性の高さ、

設備・仕様の充実度などをはじめ、日当たりの良さなど、

さらには完成後の管理によっても質が決まるといいます。

 

これらの配慮が高ければ、                                                                  

そのマンションは住む人のことを考えているからよろこばれる。

でもこちら側の事情を優先しただけのマンションなら歓迎されないのです。

 

 

そうした質の高さを実現するための方法のひとつとして、

「工法」があるとヤマナカさんは教えてくれました。

 

「長く快適に暮らせる基本性能を持ち、メンテナンスがしやすい。

だからまた快適に暮らせる。

そんな工法はいくつかあります」

 

その中のひとつとして、ルネス工法や外断熱などの工法があるというので、

実際に作っている会社を教えてもらうことにしました。

それは、（株）まっすぐ建設という会社でした。

シロタさんと待ち合わせたのは、彼が運営する賃貸マンションでした。

物静かな表情、いかにも思慮深そうな雰囲気を持つ紳士です。　　

 

「立派なマンションですね」、というボクの問いかけに対して、

シロタさんはこう答えた。

 

「立派なマンションではなくて、

ここは地域のニーズに合ったマンションなんです」

 

はあ、地域のニーズですか！？

 

 

「カツオくんはどんなマンションを建てたいと思うのですか？」

 

 

ボクは答えに窮し、しばしの沈黙が続きました。

 

 

家族や親戚を安心させられるとか、

ましてや空き部屋の出ないマンションを建てたいとは

言いにくい雰囲気だったからです。

 

   　　　　　　　 シロタさんいわく、この街では子育てファミリー向けの、

 面積が広めで設備が充実した賃貸マンションが

 少ないとのこと。

 

 需要はあるのに供給されていない街の現状をみて、

 子育てファミリー向けのマンションを計画し、

 建設したといいます。

 

 

 その結果、完成時には全室が埋まりました。

 さらに、2年後の契約更新でも

 退去する家族がほとんどなかったそうです。

 

 

「ニーズに合わせたコンセプトを持ち、

地域に貢献できるような賃貸マンションでなければならない。

私はそう考えています」

 

 

賃貸経営の視点が全然違うことに、

反省しきり、恐縮しきりのボクでした・・・

 

 

その日は興味深い話を2時間じっくり聞くことができました。

 

 

「大手のブランドがあるからといって成功するとは限らない」

とか、

 

 

「一括借り上げシステムを甘くみると、恐いですよ」

など、ためになる話ばかり。

 

 

シロタさんは自分でいろいろ調べたり経験してきたので、

説得力が違います。

 

 

最後にシロタさんは、「いいセミナーがあるよ」、と教えてくれました。

 

シロタさん推奨のセミナーなら間違いないだろうと、

その場で参加させてもらうことを伝え、

マンションをあとにしました。

 

それにしても、恐るべし、シロタさん！！　　

これからもいろいろ教えてください！

 

（シロタさんからお伺いした話を、こぼれ話にまとめました。

こちらもぜひ、ご覧ください）