はじめての土地活用。「土地カツオ35歳。親から土地を相続しまして」

 

 

先代（義父）の時代から土地家が頼りにしている、

税理士のカネダさん。

今回もいろいろ教えてもらってきましたが、

基本であり、かつ大切なポイントについて

相談することにしました。

 

 

 

それはどのような賃貸経営が、土地家にとって効果的なのかという点です。

 

 

「土地家の土地は住宅地としての条件がなかなか良いため、土地の評価額が高め。

当然、毎年の固定資産税や相続時の税金が高くなってしまいます。

 

そしてその土地はすべてモチコさんが相続しました。

おそらく何十年か後にはサクラちゃんが相続しますよね。

これが事実。そして考えるべきポイントは2つです」

カネダさんの話の内容はこんな感じでした。

 

 

まず、現在、専業主婦であるモチコが毎年きちんと固定資産税を払っていけること。

そのためには賃貸経営で土地の評価額を下げ、

最低でもローン返済と税金を賃貸収入部分でまかなう。

さらにいろいろな手間もかかってくるので、

モチコに一定の収入がなければならない。

 

 

 

そしてもうひとつのポイントは、将来的には折り合いを見計らって、

サクラに土地と建物＋ローンを生前贈与する。

そうすれば、今回のようにドタバタせず、計画的に相続まで進めることが可能になる。

カネダさんは、そのためにこんなアドバイスをしてくれました。

 

大きな借り入れが必要になるような、偏った資金計画はＮＧ。

 

2つのポイントを見据えてバランスのとれた、堅実な計画にしたほうがいい。

 

結果、節税対策＋収益の理想的な賃貸計画が成立するはず。

 

 

 

 

さあ、方向が見えてきました。

 

バランスのとれた土地活用を成功させるためにも、

入居者に継続的に喜んでもらえる賃貸併用マンションをつくることが大切です。

 

 

翌週、会社を休み、カネダさんとボク、そしてモチコの3人は

以前から付き合いのある銀行へ出かけました。

この計画を説明して、融資を申し込むためです。

 

今日はあまり時間がないので、短いブログでご勘弁を。

 

さて、先日、とうとうディンクス向けの２DKプランですすめる決心をしまして、

まっすぐ建設のサノさんに会ってきました。

 

本契約の前に、設計図面の詳細を作りこんでもらう「設計契約」を結びまして、

来週、前回のプランをさらに煮詰めた案を出してもらえるとのことです。

 

うーー！

ハンコを押す手が震えました！！

 

 

出してくださったプランの選択肢が魅力的だったことはもちろん、

これまで計3社の建設会社に会ってきましたが、

僕が抱える疑問や不安に、常に適切に回答してくれたサノさんの

真摯な仕事ぶりが、僕の背中を押してくれました。

 

 

そうそう。設計士のタテさんと初めてお会いしました。

彼の設計事例を見せていただく限り、

かっこよく、ゆとりを感じる物件に仕上げていただけそうです。

 

 

前回よりさらに練りこんだ、いいプランを提案してくれることを

期待しましょう。

 

まっすぐ建設さん、どうか、よろしくお願いします！

 

 

 

その後、まっすぐ建設のプランをじっくり検討しました。

シングル向けのワンルーム、ディンクス向けの2DK、ファミリー向けの3LDK・・・

さて、どれにしようか。

 

 

今のところ、ボクの中ではディンクス向けの２ＤＫに軍配が上がっています。

 

 

先日のサノさんのお話でもあったように、

妻の実家がある辺りは、

広めの２ＤＫや３ＬＤＫは希少価値があるとのことだったし。

 

 

まだまだ悩んでいる段階ではありますが、

妻のモチコにも見せたところ、

大筋でこのプランを歓迎してくれました。

 

 

ただ、１Ｆに店舗をいれるのは反対、とのこと・・・

 

マンションが騒がしくなったり、汚れやすくなるのが嫌だ、

という意見でした。

これについてはモチコの希望を優先しようかな。

 

 

まっすぐ建設さんが提案してくれた収支計画書については、

賃料収入等も無理な見込みを立てず、

ある程度の空室率を計算しながら、

より安全に収支計画を組んであり、

地に足がついている感じで安心できます。

 

 

とはいっても、やはり、素人だけでプランを決定するのはさすがに恐いので、

いろんなプロの意見を聞こうと思い、

フェア不動産のフドウさんにも見てもらいました。

 

 

賃貸マンションの入居者募集は彼女にお願いするつもりです。

フドウさんなら現場の目線からアドバイスをしてくれそうだと思いまして。

 

 

「いいですね。これなら特に若い女性にうけそうな気がします。

ディンクス向けということであれば、

働いている奥様のニーズをつかむために、

収納の充実が大切ですよ。

設備についても、浴室乾燥機は必需品です。

外に洗濯物を干したくない女性も、今は多いですからね。

そして、セキュリティ設備は厳重に」

 

なるほど、その通りだと思います。

 

でも、予算がちょっと心配だねとモチコと話しているところへ

サノさんからのメールが届きました。

 

 

 「先日はありがとうございました。

 お話し忘れたのですが、ディンクス夫婦は

共働きで家を留守にしがちですから

宅配ボックスがあるとよろこばれると思います。

ほかにも細かな点についてはご相談ください」とのこと。

相変わらず熱心なサノさんです。

 

 

そこで早速、フドウさんからのアドバイスを電話で伝えました。

「そのあたりも含みこんで、再度プランを提案させていただきます」とサノさん。

 

 

人まかせだったモチコもいろいろ話をするようになりました。

たくさんの人に応援してもらいながら、

いよいよ土地活用が具体的に動き始めようとしています。

 

プランができあがる日、

仕事を終えて急いでへまっすぐ建設へ向かいました。

      

サノさんが用意していたのは、大まかな設計図面、

建設費の見積り、収支計画書、

さらに周辺の環境調査書などでした。

これだけでもかなりのボリュームです。

 

 

その場ですべてに目を通すのは時間がかかるということで、

サノさんが概略を説明してくれました。あとは家に帰ってじっくりというわけです。

 

 

 

プランは3案用意されていました。

シングル向けのワンルーム、ディンクス向けの2DK、

ファミリー向けの3LDKです。

 

サノさんによると、この立地ならどのタイプでも入居者を集められること、

さらに組み合わせるプランも可能だけど、

建築コストを考えるとどれかに絞ったほうがよいとのこと。

もちろん、ボクたち家族と義母は最上階に暮らします。

 

 

また、周辺環境調査をもとに考えると、

ワンルームは新築も多く、需要はほぼ満たしているのに対して、

この利便性で広めの２ＤＫや３ＬＤＫは希少価値があるといいます。

 

 

さらに1階には店舗スペースを提案してくれました。これは思いつかなかった。

 

 

「賃貸マンションで1階は敬遠されがちですが、

この場所なら店舗にする手もあります。

店舗ならルネス工法と外断熱工法による建築コストの上昇分を

テナント費で一部カバーできますからね」とサノさん。

 

 

納得の提案です。

きっちりした調査に基づき、頑丈な良い建物をしっかり建てる。

入居する人たちに喜ばれて、地域に貢献できる土地活用。

少し大げさかもしれませんが、

こんなイメージでしょうか。

<まっすぐ建設の、そしてサノさんの熱心さに感激です。

 

 

どのプランにするかよ～く考えなきゃなあ。

ここが勝負の分かれ目だ・・・

 

 

 

 

 

 

以前、まっすぐ建設を訪問した際にサノさんと約束した、

土地家の現地見学。

いよいよその日がやってきました。

 

先週、シロタさんに指摘されたことを意識しながら

サノさんと待ち合わせです。

全体を俯瞰する目、あくまでも長期的な視野。

 

でもよく考えてみると、土地活用に限らず、

仕事でも人付き合いでも大切なことですよね。

 

 

サノさんはもう1人の方と一緒に現れました。

簡単な測量などを行うそうです。

 

 

早速、妻の実家へ。

サノさんはいろいろな角度から、いろいろ調査している様子。

義母とモチコも表に出てきたのですが、丁寧に挨拶していました。

2人とも信頼できる人と感じたようです。

 

 

その後、サノさんに今考えていることをいろいろぶつけてみました。

賃貸併用住宅にしたいこと。

第一に長く快適に暮らせるマンションを目指したいこと。

 

 

 

立地から考えると、共働き夫婦（いわゆるDINKS）、

もしくは20代後半～30代の社会人がターゲット。

広めのつくりにして、

ゆとりのある暮らしを楽しんでもらいたい。

それがコンセプト。

 

そのためには、ルネス・外断熱工法をとりいれたい。

そして、デザイン性もこだわって、

カッコイイマンションにしたい。

（モチコもデザインについては人一倍気にするだろうし）

 

 

サノさんはうなずきながら、時には質問しながら、

親身になって話を聞いてくれました。

 

 

 

「すべてを実現するのは、予算的に厳しいかもしれませんね。

デザイン性の高さによって、入居して欲しい人のハートを掴むことは

もちろん可能だとは思います。

 

ただ、広めのつくり・ゆとりのある暮らしをコンセプトにしたいということなら

ルネス・外断熱の優先順位を高くしませんか？

長期的なメンテナンスのことを考えても、

ルネス・外断熱にもう１ポイントプラス！　というところですよね。」

 

 

サノさんは、

土地の現状とボクの希望を照らし合わせながら、さらに周辺調査も踏まえて、

会社としてのプランを2月上旬に提案してくれるとのことでした。

 

 

 

一歩前進。

あとは予算との兼ね合いが問題ではありますが、

サノさんならきっといいプランを考えてくれる、そう感じました。