担当者から連絡がきました。

「土地さん、大丈夫です。ご融資させていただきます」との電話があったのです！！

これで本当に

賃貸経営計画がスタートできるわけで、

義母やモチコとも喜び合い、

いままでいろいろ応援してもらった皆さまにも、

感謝感謝です！

納得のアドバイスを何度もしてくださったシロタさん、

ルネス工法や外断熱工法と出会うきっかけをくださったヤマナカさん、

親身に相談に乗ってくれるフェア不動産のフドウさん、

お隣で体験談を語ってくれたヤハギさん。

そして何より信頼を確信したまっすぐ建設のサノさん。

頼りないボクですが、いろいろ教えてもらえたからこそ、

何とかスタートラインに立てました。

そしてこれからも、まだまだお世話になりそうです。

融資決定までの間もサノさんと細かなプランの詰めを進めています。

そして、さきほどついにまっすぐ建設さんと本契約を結びました。

どうやら夏までには各種手続きなどの準備を完了し、9月頃に着工。

完成は1年後くらいになる予定です。

すでに、現場監督のササキさんとも

顔合わせを終えましたが、みなさんやさしそうでひと安心。

どんなかっこいいマンションができるだろう！？

今から楽しみです。

皆さん、ここまでご愛読ありがとうございました。

しばらく忙しい日々がつづきそうなので、

ここでいったんブログを休憩したいと思います。

キリのいいところで、土地活用ブログを再開したいと思っていますので、

そのときに、ぜひ、またお会いしましょう！！

では！

より現実的なプランを再提案してくれることになっていました。

なんと今度は模型もあって、さらにリアル。

時間のない中でしっかり説得力のあるものを提出する、

営業の仕事をしている自分も見習わなくちゃいけないなと感心しました。

改良案では、外観はいまどきのモダンでシャープな雰囲気を感じさせながらも、

オーソドックスで落ち着いたデザインに。

また、インテリアも全体に大人っぽい方向に変更され、

宅配ボックスなどの人気設備も加えられています。

これならバリバリ仕事をする夫婦にも喜んでもらえそうです。

サノさんがきめ細かく考えてくれたことが、手にとるように伝わってきました。

さらに、予算も項目ごとに細かく算出。このあたりもさすがです。

やっぱり、まっすぐ建設と一緒にやっていきたいなぁ。

でも、今回のマンション経営の役割を

はっきりさせておく必要があるでしょうね」とサノさんが続けます。

簡単にいうと、よりコストをかけて、つまりたくさん借り入れをして、

土地の評価額を下げて、主に節税対策として活用したいのか、それとも

できるだけコストを抑えて収益性を高める方向で考えるのか、

ということになります。

そうですよね。「土地活用」という言葉でひとくくりにして、

実際にはどんな活用をしたいのか、少し曖昧なまま進めてきたかもしれません。

ここでもう一度原点に立ち、

税理士のカネダさんや義母のツグ、

モチコとも話し合う必要がありそうです。

シングル向けのワンルーム、ディンクス向けの2DK、ファミリー向けの3LDK・・・

さて、どれにしようか。

今のところ、ボクの中ではディンクス向けの２ＤＫに軍配が上がっています。

先日のサノさんのお話でもあったように、

妻の実家がある辺りは、

広めの２ＤＫや３ＬＤＫは希少価値があるとのことだったし。

まだまだ悩んでいる段階ではありますが、

妻のモチコにも見せたところ、

大筋でこのプランを歓迎してくれました。

ただ、１Ｆに店舗をいれるのは反対、とのこと・・・

マンションが騒がしくなったり、汚れやすくなるのが嫌だ、

という意見でした。

これについてはモチコの希望を優先しようかな。

まっすぐ建設さんが提案してくれた収支計画書については、

賃料収入等も無理な見込みを立てず、

ある程度の空室率を計算しながら、

より安全に収支計画を組んであり、

地に足がついている感じで安心できます。

とはいっても、やはり、素人だけでプランを決定するのはさすがに恐いので、

いろんなプロの意見を聞こうと思い、

フェア不動産のフドウさんにも見てもらいました。

賃貸マンションの入居者募集は彼女にお願いするつもりです。

フドウさんなら現場の目線からアドバイスをしてくれそうだと思いまして。

「いいですね。これなら特に若い女性にうけそうな気がします。

ディンクス向けということであれば、

働いている奥様のニーズをつかむために、

収納の充実が大切ですよ。

設備についても、浴室乾燥機は必需品です。

外に洗濯物を干したくない女性も、今は多いですからね。

そして、セキュリティ設備は厳重に」

なるほど、その通りだと思います。

でも、予算がちょっと心配だねとモチコと話しているところへ

サノさんからのメールが届きました。

 「先日はありがとうございました。

 お話し忘れたのですが、ディンクス夫婦は

共働きで家を留守にしがちですから

宅配ボックスがあるとよろこばれると思います。

ほかにも細かな点についてはご相談ください」とのこと。

相変わらず熱心なサノさんです。

そこで早速、フドウさんからのアドバイスを電話で伝えました。

「そのあたりも含みこんで、再度プランを提案させていただきます」とサノさん。

人まかせだったモチコもいろいろ話をするようになりました。

たくさんの人に応援してもらいながら、

いよいよ土地活用が具体的に動き始めようとしています。

ワクワクドキドキしながら、あれこれ考えがめぐります。

そんな折り、以前ショールームを見学しにいった

有名な建設会社の営業担当者から、

連絡がきました。

「その後、いかがでしょうか。

土地活用の計画は進んでいらっしゃいますでしょうか。

もしよろしければ、現地を見せていただけませんか。

土地の条件に合わせて、

具体的なプランを作らせていただきますよ」とのこと。

前回会ったときに、ちょっと不審に思ってしまい

あまり良い印象はなかったのですが、

そのまま断わることはしませんでした。

というのも、まっすぐ建設のプラン待ちではありますが、

名前の知れた大手の建設会社がどう提案してくるのか、

見てから決断しても遅くないな、と思いまして。

「提案書のつくり方ひとつでも、

その会社の姿勢がわかるものです。

また予算配分や事業計画については、

多くの提案書を比較することで

こちらの目が肥えていきます」と

シロタさんも話してくれたことがありますしね。

「いいですよ。今度の日曜日はどうでしょうか。

午前中なら予定はありません」

そう営業担当者に約束し、電話を切りました。

休日も返上で、

愛する家族のため、男・カツオ、がんばります！!

建築デザインのセミナーに参加しました。

セミナーの中で紹介された講師（デザイナー）の方の作品を見てビックリ。

とにかく、カッコイイ！のひとことです。

コンクリートの打ちっぱなしあり、シックなタイル張りありで、

こんな賃貸住宅なら、誰だって暮らしてみたくなるでしょう。

それに吉祥寺の街並みにもピッタリな気がします。

セミナー終了後、思い切って声をかけてみました。

ナカムラさんというデザイナーさんですが、

話も明快で分かりやすい。

この人にデザインしてもらいたいなぁ。

お願いしちゃおうかなぁ。

そんな高ぶりを感じながら、帰宅しました。

と、そこへモチコの実家にシロタさんが来られているとの連絡があり。

早速、モチコとサクラも連れて訪ねました。

そして、デザイナーのナカムラさんの話をしたのです。

ところがシロタさんは渋い表情に。

こんなときは苦言を呈されることが多いのですが・・・

悪い予感は当たりました。シロタさんの指摘はこんな内容です。

■いつも全体を俯瞰してみる意識をもとう。

デザインばかりに目が行き、予算をかけすぎるのはＮＧ。

どんなものだってそうだけど、デザインに凝れば凝るほど当然お金はかかる。

デザイン以外にも、集客や住み心地を左右するポイントはいくつもある。

■最近ではデザインが重視されるあまり、

住宅としての基本性能が劣る建物も少なくない。

結果、数年で雨が建物内に入ってしまい、

修繕に大きな費用がかかったりすることもある。

そうなると思わぬ出費のせいで、収支計算が狂いやすい。

■デザインには長い間陳腐化しないような配慮が必要。

どんなに格好良くても、数年で飽きられたり、

流行遅れといわれるようなデザインは、避けなければならない。

あくまでも長期的な視野を持つことが大切。

・・・もっともです。

実体験から出てくるシロタさんの言葉は重い。いつも感服です。

でもなぁ・・・。

今回建てるマンションは自分の家にもなるわけだし、

やっぱりカッコイイ家に住みたいよなぁ。

シロタさん、ごめんなさい。

デザインにもこだわりたいです・・・

まっすぐ建設の現場見学、なかなか良かったですね～。

 期待が膨らみました。

ディンクス向けの2DKを見学したのですが、

天井まで届きそうな大きなサッシは明るく、

梁のない部屋はすっきり開放感があります。

床下には大きな収納スペース。

これなら実際の面積より広く暮らせそう。

それに、上の階にも職人さんたちがいるとのことなのに、

あまり音が気にならないなあ。

今日は会社の創立記念日で毎年休み。

時間はたっぷりあります。

最寄駅から少し歩いて、住宅街にさしかかるあたりにその会社はありました。

一見すると、かなり地味な印象。

以前訪ねた大手のショールームとは大違いです。

正直、大丈夫かな？と思いました。

担当のサノさんは、ルネス工法や外断熱工法の特徴を  

     わかりやすく説明してくれ、会社の姿勢や実績、

アフターフォローについてもていねいに話してくれました。

工法の特徴をまとめると、次のような感じです。

・じつは通常の建物よりも少し建築コストがかかる。

・しかし、頑丈な建物ができ、

メンテナンスもしやすいので長持ちする。

・結果的に長い目で見ればお得であること。

・何よりも上下階の音が気にならず、 住み心地がとてもいいので、

入居者に喜ばれることが多く、 空き室率は低くなること。

など。

でも今年は年賀欠礼です。

いよいよ2009年、新しい年になりました。

ボクにとっては大変な年。

そうです、昨年義父が亡くなったことがことの発端となり、

2008年後半は「土地活用」という4文字が頭から離れることがありませんでした。

妻の祖先が残してくれた大切な土地。

これをちゃんと娘や次の代まで守っていく、そんな土地活用を

ボクが主導して進めなければならないのです。

そんなこんなで、身が引き締まる思いで、除夜の鐘を聞きました。

年末年始は昨年暮れのヤマナカさんのアドバイスを忠実に実行。

そうです。どんなマンションがいいのか、図面を書いていました。

地元の会社から見積りをもらったとき、どんな建物が建てられるのか、

簡単なプランの提案がありましたから、およその広さなどはつかんでいました。

そこで具体的なイメージを膨らませるべく、

賃貸部分や住居部分などを図面にしてみたのです。

するとこれが楽しい。もともとおもちゃ大好き人間のボクですから、

モノづくりが基本的に好きなんですよね。

中でも自信作をいくつかモチコに見せてみました。

「どう？結構いい感じじゃない？

こんなマンション、住みたいでしょ？」

ところが反応はイマイチ・・・

「パッとしないわよね。住みにくそうな間取りだし」

・・・・え゛え゛！？意外な反応！

すると、「この部分は？」との質問。

「最上階には、お義母さんも含めてボクたちが住むんだよ、賃貸併用住宅なんだ。」

「エー、そうなの。そんなのいやだぁ・・・」

モチコが拒否反応を示しました・・・

すぐさま説得を試みたのですが、なかなかいい返事がもらえません。

やれやれ、で2009年が始まってしまいました。

まだだいぶ時間があるし、年末年始の休みもある。

その間、何かしておいた方がいいかなー。

モチコに「カツオさん、・・・土地活用のこと、サボってない？」

って、ツメられても面倒だしな。

ちょっと甘えすぎかなとも思いましたが、

再びヤマナカさんにいろいろ教えてもらうことにしました。

とくに、今やるべきことについてアドバイスを受けたかったのです。

ヤマナカさんは相変わらず、親身になっていろいろ教えてくれました。  

 そのなかで出てきたのが、賃貸併用住宅^※１のこと。

そのメリットとしては、

それこそ効率的に土地を活用できることが挙げられます。

※賃貸併用住宅とは・・・

自宅に賃貸部屋を組み合わせたもの。賃貸部屋は住居・店舗・事務所にあてるなどバリエーションは様々。賃貸収入を自宅部分のローン返済にあてることができ、しかも、相続税、固定資産税等の節税も期待できる。近年、賃貸併用住宅を選ぶ人が増加中。特に、土地が狭い都市部で多く見られる。

自分たちの住む家と賃貸マンションを一緒にできるのだから、

投資する資金も上手に抑えられるとのことでした。ただし、デメリットも。

いってみれば、同じ屋根の下に大家と賃借人が住むことになるので、

生活する上でいろいろなギャップが生じることに注意しなければならないそうです。

ヤマナカさんも、何を隠そう賃貸併用住宅なんだそう。