はじめての土地活用。「土地カツオ35歳。親から土地を相続しまして」

銀行へ行き、融資を申し込んでから10日後。

担当者から連絡がきました。

 

「土地さん、大丈夫です。ご融資させていただきます」との電話があったのです！！

 

 

 

これで本当に

賃貸経営計画がスタートできるわけで、

義母やモチコとも喜び合い、

いままでいろいろ応援してもらった皆さまにも、

感謝感謝です！

 

 

 

 

納得のアドバイスを何度もしてくださったシロタさん、

ルネス工法や外断熱工法と出会うきっかけをくださったヤマナカさん、

親身に相談に乗ってくれるフェア不動産のフドウさん、

お隣で体験談を語ってくれたヤハギさん。

そして何より信頼を確信したまっすぐ建設のサノさん。

 

頼りないボクですが、いろいろ教えてもらえたからこそ、

何とかスタートラインに立てました。

 

そしてこれからも、まだまだお世話になりそうです。

 

 

融資決定までの間もサノさんと細かなプランの詰めを進めています。

そして、さきほどついにまっすぐ建設さんと本契約を結びました。

 

 

どうやら夏までには各種手続きなどの準備を完了し、9月頃に着工。

完成は1年後くらいになる予定です。

 

 

すでに、現場監督のササキさんとも

顔合わせを終えましたが、みなさんやさしそうでひと安心。

 

 

どんなかっこいいマンションができるだろう！？

今から楽しみです。

 

 

皆さん、ここまでご愛読ありがとうございました。

 

しばらく忙しい日々がつづきそうなので、

ここでいったんブログを休憩したいと思います。

 

キリのいいところで、土地活用ブログを再開したいと思っていますので、

そのときに、ぜひ、またお会いしましょう！！

 

では！

 

 

先代（義父）の時代から土地家が頼りにしている、

税理士のカネダさん。

今回もいろいろ教えてもらってきましたが、

基本であり、かつ大切なポイントについて

相談することにしました。

 

 

 

それはどのような賃貸経営が、土地家にとって効果的なのかという点です。

 

 

「土地家の土地は住宅地としての条件がなかなか良いため、土地の評価額が高め。

当然、毎年の固定資産税や相続時の税金が高くなってしまいます。

 

そしてその土地はすべてモチコさんが相続しました。

おそらく何十年か後にはサクラちゃんが相続しますよね。

これが事実。そして考えるべきポイントは2つです」

カネダさんの話の内容はこんな感じでした。

 

 

まず、現在、専業主婦であるモチコが毎年きちんと固定資産税を払っていけること。

そのためには賃貸経営で土地の評価額を下げ、

最低でもローン返済と税金を賃貸収入部分でまかなう。

さらにいろいろな手間もかかってくるので、

モチコに一定の収入がなければならない。

 

 

 

そしてもうひとつのポイントは、将来的には折り合いを見計らって、

サクラに土地と建物＋ローンを生前贈与する。

そうすれば、今回のようにドタバタせず、計画的に相続まで進めることが可能になる。

カネダさんは、そのためにこんなアドバイスをしてくれました。

 

大きな借り入れが必要になるような、偏った資金計画はＮＧ。

 

2つのポイントを見据えてバランスのとれた、堅実な計画にしたほうがいい。

 

結果、節税対策＋収益の理想的な賃貸計画が成立するはず。

 

 

 

 

さあ、方向が見えてきました。

 

バランスのとれた土地活用を成功させるためにも、

入居者に継続的に喜んでもらえる賃貸併用マンションをつくることが大切です。

 

 

翌週、会社を休み、カネダさんとボク、そしてモチコの3人は

以前から付き合いのある銀行へ出かけました。

この計画を説明して、融資を申し込むためです。

 

まっすぐ建設のサノさんが、前回のプランを調整しつつ、

より現実的なプランを再提案してくれることになっていました。

 

なんと今度は模型もあって、さらにリアル。

時間のない中でしっかり説得力のあるものを提出する、

営業の仕事をしている自分も見習わなくちゃいけないなと感心しました。

 

 

改良案では、外観はいまどきのモダンでシャープな雰囲気を感じさせながらも、

オーソドックスで落ち着いたデザインに。

また、インテリアも全体に大人っぽい方向に変更され、

宅配ボックスなどの人気設備も加えられています。

 

 

これならバリバリ仕事をする夫婦にも喜んでもらえそうです。

サノさんがきめ細かく考えてくれたことが、手にとるように伝わってきました。

 

さらに、予算も項目ごとに細かく算出。このあたりもさすがです。

やっぱり、まっすぐ建設と一緒にやっていきたいなぁ。

 

 

 

そこへ突然、冷静なひと声。

 

「土地さん、実際のところ、今回の土地活用をどのようにお考えですか」

 

 

サノさんとともに打ち合わせに参加していたサノさんの上司からでした。

 

「おおよその方向性は見えてきたと思います。

でも、今回のマンション経営の役割を

はっきりさせておく必要があるでしょうね」とサノさんが続けます。

 

 

簡単にいうと、よりコストをかけて、つまりたくさん借り入れをして、

土地の評価額を下げて、主に節税対策として活用したいのか、それとも

できるだけコストを抑えて収益性を高める方向で考えるのか、

ということになります。

 

 

そうですよね。「土地活用」という言葉でひとくくりにして、

実際にはどんな活用をしたいのか、少し曖昧なまま進めてきたかもしれません。

 

 

 

ここでもう一度原点に立ち、

税理士のカネダさんや義母のツグ、

モチコとも話し合う必要がありそうです。

 

 

 

今日はあまり時間がないので、短いブログでご勘弁を。

 

さて、先日、とうとうディンクス向けの２DKプランですすめる決心をしまして、

まっすぐ建設のサノさんに会ってきました。

 

本契約の前に、設計図面の詳細を作りこんでもらう「設計契約」を結びまして、

来週、前回のプランをさらに煮詰めた案を出してもらえるとのことです。

 

うーー！

ハンコを押す手が震えました！！

 

 

出してくださったプランの選択肢が魅力的だったことはもちろん、

これまで計3社の建設会社に会ってきましたが、

僕が抱える疑問や不安に、常に適切に回答してくれたサノさんの

真摯な仕事ぶりが、僕の背中を押してくれました。

 

 

そうそう。設計士のタテさんと初めてお会いしました。

彼の設計事例を見せていただく限り、

かっこよく、ゆとりを感じる物件に仕上げていただけそうです。

 

 

前回よりさらに練りこんだ、いいプランを提案してくれることを

期待しましょう。

 

まっすぐ建設さん、どうか、よろしくお願いします！

 

 

 

その後、まっすぐ建設のプランをじっくり検討しました。

シングル向けのワンルーム、ディンクス向けの2DK、ファミリー向けの3LDK・・・

さて、どれにしようか。

 

 

今のところ、ボクの中ではディンクス向けの２ＤＫに軍配が上がっています。

 

 

先日のサノさんのお話でもあったように、

妻の実家がある辺りは、

広めの２ＤＫや３ＬＤＫは希少価値があるとのことだったし。

 

 

まだまだ悩んでいる段階ではありますが、

妻のモチコにも見せたところ、

大筋でこのプランを歓迎してくれました。

 

 

ただ、１Ｆに店舗をいれるのは反対、とのこと・・・

 

マンションが騒がしくなったり、汚れやすくなるのが嫌だ、

という意見でした。

これについてはモチコの希望を優先しようかな。

 

 

まっすぐ建設さんが提案してくれた収支計画書については、

賃料収入等も無理な見込みを立てず、

ある程度の空室率を計算しながら、

より安全に収支計画を組んであり、

地に足がついている感じで安心できます。

 

 

とはいっても、やはり、素人だけでプランを決定するのはさすがに恐いので、

いろんなプロの意見を聞こうと思い、

フェア不動産のフドウさんにも見てもらいました。

 

 

賃貸マンションの入居者募集は彼女にお願いするつもりです。

フドウさんなら現場の目線からアドバイスをしてくれそうだと思いまして。

 

 

「いいですね。これなら特に若い女性にうけそうな気がします。

ディンクス向けということであれば、

働いている奥様のニーズをつかむために、

収納の充実が大切ですよ。

設備についても、浴室乾燥機は必需品です。

外に洗濯物を干したくない女性も、今は多いですからね。

そして、セキュリティ設備は厳重に」

 

なるほど、その通りだと思います。

 

でも、予算がちょっと心配だねとモチコと話しているところへ

サノさんからのメールが届きました。

 

 

 「先日はありがとうございました。

 お話し忘れたのですが、ディンクス夫婦は

共働きで家を留守にしがちですから

宅配ボックスがあるとよろこばれると思います。

ほかにも細かな点についてはご相談ください」とのこと。

相変わらず熱心なサノさんです。

 

 

そこで早速、フドウさんからのアドバイスを電話で伝えました。

「そのあたりも含みこんで、再度プランを提案させていただきます」とサノさん。

 

 

人まかせだったモチコもいろいろ話をするようになりました。

たくさんの人に応援してもらいながら、

いよいよ土地活用が具体的に動き始めようとしています。

 

プランができあがる日、

仕事を終えて急いでへまっすぐ建設へ向かいました。

      

サノさんが用意していたのは、大まかな設計図面、

建設費の見積り、収支計画書、

さらに周辺の環境調査書などでした。

これだけでもかなりのボリュームです。

 

 

その場ですべてに目を通すのは時間がかかるということで、

サノさんが概略を説明してくれました。あとは家に帰ってじっくりというわけです。

 

 

 

プランは3案用意されていました。

シングル向けのワンルーム、ディンクス向けの2DK、

ファミリー向けの3LDKです。

 

サノさんによると、この立地ならどのタイプでも入居者を集められること、

さらに組み合わせるプランも可能だけど、

建築コストを考えるとどれかに絞ったほうがよいとのこと。

もちろん、ボクたち家族と義母は最上階に暮らします。

 

 

また、周辺環境調査をもとに考えると、

ワンルームは新築も多く、需要はほぼ満たしているのに対して、

この利便性で広めの２ＤＫや３ＬＤＫは希少価値があるといいます。

 

 

さらに1階には店舗スペースを提案してくれました。これは思いつかなかった。

 

 

「賃貸マンションで1階は敬遠されがちですが、

この場所なら店舗にする手もあります。

店舗ならルネス工法と外断熱工法による建築コストの上昇分を

テナント費で一部カバーできますからね」とサノさん。

 

 

納得の提案です。

きっちりした調査に基づき、頑丈な良い建物をしっかり建てる。

入居する人たちに喜ばれて、地域に貢献できる土地活用。

少し大げさかもしれませんが、

こんなイメージでしょうか。

<まっすぐ建設の、そしてサノさんの熱心さに感激です。

 

 

どのプランにするかよ～く考えなきゃなあ。

ここが勝負の分かれ目だ・・・

 

 

 

 

 

 

日曜日、約束どおり、有名な建設会社の営業マンと妻の実家の土地見学へ。

今日はモチコも一緒。

彼女も少しずつ土地活用に対して真剣になってきたのかも・・・

 

 

土地を見た途端、営業マンが話しだしました。

 

 

「駅からの距離、土地の形、道路付け、条件的には申し分ないですね。

なるほどここならオシャレなマンションが建てられますよ。

学生だって、社会人だって、ファミリーだって集められると思います。

 

以前は将来のメンテナンスのことを心配されていましたが、

いまからそんなに考えなくてもいいんじゃないでしょうか。

とにかくプランを提案させてもらえませんか。いいプランができますよ」

 

 

そこでボクは現在考えていることを営業マンに話してみました。

「あくまでも住む人たちが長く快適に暮らせるマンションにしたいんですよ。

そのためには、ルネス工法と外断熱工法を採用した建物にしようかと。」

 

 

すると営業マンは、

「もともと、それらの工法はうちでは対応していません。

それだと建設費が割高になってしまい、利回りが低くなりますよ」

 

 

コスト的な面では、それをすることによって

先々のメンテナンス費をおさえることができる旨を伝えても、

営業マンはさらにいろいろデメリットを挙げて否定してきます。

 

 

 

話を聞きながら、このプラン提案はムダになることを直感したので、

丁重にプランの提案をお断りしました。

 

 

少し不満げな表情で去っていく営業マンの背中を見つめていると、

「それでいいんじゃないの。カツオくん」

と囁くモチコ。

めずらしくモチコが優しい天使のように見えました。

 

 

 

しばし佇んでいると、

 

「おや、モチコちゃんじゃないの」 

お隣から声が。

 

   

 ボクは初対面だったのですが、

ヤハギさんという70歳ぐらいの男性で、

モチコが小さい頃からずっと可愛がってくれていた

お隣さんだそうです。

なんでも、ヤハギさんは土地家と同じく、

この周辺に土地をお持ちで、

ご自宅の敷地内でも学生向けアパートを経営されています。

 

 

「モチコちゃん、久しぶりだね。

ちょっと話し声が聞こえてしまったんだけど、

土地活用、するのかい？もしよかったら話を聞かせてよ。

さあ、うちへお上がんなさい」

 

 

というわけで、お邪魔させていただくことになりました。

もちろん、ボクの目的は

「話す」より、「話を聞かせていただく」方がメインでしたけど。

 

この辺りでマンションを経営していて実際どうなのか、

という生の声を聞けるほど勉強になることはありませんからね。

 

ヤハギさんにたっぷり聞かせていただいたお話は、

またいつものようにこぼれ話にまとめてみました。

よかったら見てみてくださいね。

 

 

 

全体の感想としては、ヤハギさんは

マンション経営を楽しんでいらっしゃるなあ、と。

入居している学生のことを、まるで自分の子供のように大切にされていて、

オーナーと入居者の間で温かなコミュニケーションがとれている。

やはり勉強になる話を聞かせていただけました。

 

 

ちなみに、ヤハギさん、空き室はほとんど出ていないそうです。

ボクも奮闘次第によっては、空室しらずになれるかも！？

 

 

ヤハギさんもボクのプランについて、「いいアイデアだね」、

と言ってくれたので、一段と勇気が出ました。

 

よーし！やるぞ！