はじめての土地活用。「土地カツオ35歳。親から土地を相続しまして」

まっすぐ建設を訪ねるまでは、

まだだいぶ時間があるし、年末年始の休みもある。

 

 

その間、何かしておいた方がいいかなー。

モチコに「カツオさん、・・・土地活用のこと、サボってない？」

って、ツメられても面倒だしな。

 

 

ちょっと甘えすぎかなとも思いましたが、

再びヤマナカさんにいろいろ教えてもらうことにしました。

とくに、今やるべきことについてアドバイスを受けたかったのです。

 

 

 

ヤマナカさんは相変わらず、親身になっていろいろ教えてくれました。  

 そのなかで出てきたのが、賃貸併用住宅^※１のこと。

そのメリットとしては、

それこそ効率的に土地を活用できることが挙げられます。

 

 

※賃貸併用住宅とは・・・

自宅に賃貸部屋を組み合わせたもの。賃貸部屋は住居・店舗・事務所にあてるなどバリエーションは様々。賃貸収入を自宅部分のローン返済にあてることができ、しかも、相続税、固定資産税等の節税も期待できる。近年、賃貸併用住宅を選ぶ人が増加中。特に、土地が狭い都市部で多く見られる。

 

 

 

自分たちの住む家と賃貸マンションを一緒にできるのだから、

投資する資金も上手に抑えられるとのことでした。ただし、デメリットも。

 

 

いってみれば、同じ屋根の下に大家と賃借人が住むことになるので、

生活する上でいろいろなギャップが生じることに注意しなければならないそうです。

 

ヤマナカさんも、何を隠そう賃貸併用住宅なんだそう。

 

 

 

 

「毎日のゴミだしなど、集合住宅で生活する上での

ルールを共有するわけです。

ある程度コミュニケーションが取れているほうが

暮らしやすいですよね。

その意味で入居者の顔が見える私が、

潤滑油的な役割を果たせたらなと考えているのです。

 

 

 普段から、お会いしたら必ず一声かけるようにしたり、

入居者の方々を集めてマンション１Ｆのカフェバーでパーティーを開いたりして、

コミュニケーションの場をつくることを心がけています。」

 

具体的なお話を聞くことができました。

 

 

 

 

最後に、「そうだ、カツオくん、図面を描いてみたらどうですか」とヤマナカさん。

「自分なりの図面があると、具体的なイメージが膨らみますよ」とのこと。

 

 

図面か～。プラモデルの設計図をつくるような感じかな？

ちょっとおもしろそう。

 

 

年末年始休暇に、いっちょじっくりやってみるか～！！

ヤマナカさんが言うには、

質の高いマンション＝ 長く快適に住めるマンション。

 

そのためには、メンテナンスのしやすさが大切、とのことでした。

 

手段の一つとして、ルネス工法（？）や、外断熱工法（？）を

採用するといいよ、と教えてもらったけれど、

それがどんなものなのかまったくわからなかったので、

とりあえず調べてみることに。

 

 

まっすぐ建設がその工法を得意としているそうだから、

とりあえずホームページをチェック、チェック。

 

以下、学んだことを簡単にご紹介します。

 

 

●ルネス工法

「別名：逆梁（ぎゃくばり）」という工法で、さまざまなメリットがある。

簡単にいうと、天井からでている梁（はり）を、逆転の発想で床に隠す方法。

天井が高くなりすっきり広くなるし、床下には大きな収納空間ができる。

なんといっても、床下のスペースに配管を通せるのが大きな魅力らしい。

 

通常は、配管はコンクリに埋め込むそうで、

配管にガタがでてくる時期（竣工から2，30年後）には大工事が必要になるそうだ。

しかし、ルネス工法なら配管を取り替えやすいため、

工事にかかる費用をグッと抑えられるとのこと。

 

 

 

●外断熱

構造躯体の外側に断熱材を張る工法。

コンクリートの外壁が室内に近い温度になり、外気の影響を受けにくくなる。

すると、躯体の温度変化が少ないので、壁内部の結露が発生しにくくなり、

建物の劣化が進みにくいそうだ。

また、カビやダニも発生しにくくなるそう。

 

 

 

いい感じですね。

ここの会社にもアプローチしてみようかな～。

 

でも、ふと、頭をよぎりました。

これまでのほろ苦い経験が。

 

 

地元の会社は調子がいいだけだったし、

大手の会社は突然手のひらを返すような感じだった。

 

なかなか信頼できる会社にたどり着けないのが実情だなー。

 

 

ちょっと複雑な思いを胸に、まっすぐ建設に電話してみました。

 

 

♪トゥルルルル～　♪トゥルルルル～

ガチャ。

「お電話ありがとうございます。」

 

 

電話に出た営業の担当者と少し話してみました。

土地活用を考えていること、賃貸マンションが最有力候補であること、などを告げました。

 

 

担当者がいろいろ説明してくれたなかで、気になる言葉が・・・

 

「せっかくの事業ですから、ぜひ入居者様にも喜んでもらえるといいですね」

 

 

何気ないひと言でしたが、

「オッ・・・この会社、気が合うかも・・・」とちょっと嬉しくなりました。

 

 

やはり会社の雰囲気もみてみたい。

担当者の人とも会って、どんな会社か判断したい。

そこで、年明けにまっすぐ建設さんを訪ねることになりました。

 

結局、有名な建設会社であっても、

そんなに長期的な視点をもっているわけじゃなく、

入居者のことを親身に考えているわけでもない。

 

先日の出来事でそう感じてしまいました。

 

もちろん、有名な建設会社すべてがそうじゃないとは思うけど・・・

 

ボクはシロタさんやヤマナカさんのように、

明確なコンセプトを持った土地活用をしたい。

強くそう思うようになってきました。

ここで振り出しに戻るわけにはいきません。

 

 

 

そこで悩みを聞いてもらおうと、ヤマナカさんに連絡してみたところ、　　

会ってもらえることになりました。

 

いやな顔ひとつせず、丁寧にポイントを教えてくれるヤマナカさん。

 

「カツオくん、大切なのはマンションの質です。

質の高い、住み心地の良いマンションをつくれば、

入居者から選んでもらえるのです。

そして、長く住み続けてもくれるでしょう。

その結果、空室率のことを心配しないですむのです」

 

 

では、質の高いマンションとはなんでしょうか。

 

ヤマナカさんによると、

生活しやすいプラン、デザイン性の高さ、

設備・仕様の充実度などをはじめ、日当たりの良さなど、

さらには完成後の管理によっても質が決まるといいます。

 

これらの配慮が高ければ、                                                                  

そのマンションは住む人のことを考えているからよろこばれる。

でもこちら側の事情を優先しただけのマンションなら歓迎されないのです。

 

 

そうした質の高さを実現するための方法のひとつとして、

「工法」があるとヤマナカさんは教えてくれました。

 

「長く快適に暮らせる基本性能を持ち、メンテナンスがしやすい。

だからまた快適に暮らせる。

そんな工法はいくつかあります」

 

その中のひとつとして、ルネス工法や外断熱などの工法があるというので、

実際に作っている会社を教えてもらうことにしました。

それは、（株）まっすぐ建設という会社でした。

先日ショールームを訪ねた有名な建設会社の営業担当者から、

連絡が入りました。

 

「その後、いかがでしょうか。

簡単なお見積りを郵送させていただきましたが、

具体的なお話をさせていただければ・・・」

 

担当者の印象も良いし、届いた見積書もきれいに詳細にできていたので、

ボクは再度ショールームを訪ねることにしました。

 

 

 

 

いろいろな商品（マンション）の説明をひととおり受けたあと、

ボクは思い切ってセミナーで体験したことを話してみました。

 

マンションはコンセプトが大切なこと、

建物はメンテナンスが大切なことなど、

聞きかじりではありますが、

どう反応するかを見たくてぶつけてみたのです。

 

 

担当者は少し眼差しが鋭くなり、そしてこういいました。

 

 

「土地さま、うちの建物は大丈夫です。

ヘンな建物を建てるわけがないでしょう。

それに、賃貸経営は慈善事業じゃありません。

まずは土地さまのことを最大限考えて提案させていただく、

これがわが社の考え方です」

 

そういって、胸を張る担当者。

 

 

でも、建物は配管からダメになっていくんですよね。

対策はとられているんでしょうか。

見積りにはあまりメンテナンスの費用はなかったような気がしますが・・・

 

 

「たしかに配管を交換したりする必要があります。

それは事実ですが、20年先のことですよ。

その頃になれば早めに建て直しをする事情があるかもしれませんし・・・

 

現段階であまり考えすぎるのはどうかと思います。

そんなことではいつまでたってもスタートできませんよ」

 

 

 

ボクはなんだか違和感を感じずにはいられませんでした。

 

 

どこか違うよな。シロタさんやヤマナカさんに感じた気持ちとは。

 

それに、態度が少し高圧的になってきた。

なんだかガッカリだ。

師走のあわただしさを感じる土曜日、

シロタさんから教えてもらったセミナーに参加しました。

 

（株）フェア不動産の土地活用セミナーで、

テーマは「失敗する土地活用と成功する土地活用、違いはどこにある？」

 

 

受付を済ませて少し緊張気味でしたが、講師登場でビックリ。　　　　　　

 

なんと、シロタさんがこのセミナーの講師だったのです。

 

 

まもなく、シロタさんの講演がはじまりました。

 

「マンションづくりはコンセプトが大事。

ターゲットをしっかりセッティングすること・・・」

 

相変わらず、その実直な人柄が伝わってくる話し方です。

まわりを見渡すと、ほかの参加者も盛んにうなずいています。

 

 

また、「一括借り上げシステム」についても指南されていました。

 

「そもそも、きちんと収益の見込めるマンションであれば

そんなものは必要ありません。

 

甘い罠を仕掛けないと契約してもらえないことを建設会社はわかっているから、

一括借り上げシステムをオススメするのですよ。

結局は、建設会社にメリットがあるシステムになっているのです」

 

 

そういえばこの間、「一括借上げシステムを甘くみると怖いですよ」と

シロタさんが言っていたな。

 

こういうことか。危うく建設会社にのせられるところだった・・・。

 

 

 

 

シロタさんに続いて、やはりマンション経営をしているヤマナカさんが登場。

こちらもとてもためになる話です。

 

賃貸併用住宅^※１を経営されているとのことで、

入居者とのコミュニケーションに関する話、

マンションを建築する際にこだわったポイント（工法・設備・デザインetc）、

土地活用をするにいたった経緯など、たくさん話してくださいました。

 

（詳細は、「愛されオーナーの土地活用こぼれ話」にまとめていますので、

ぜひご覧ください。）

 

 

※１・・・賃貸併用住宅とは

自宅に賃貸部屋を組み合わせたもの。賃貸部屋は住居・店舗・事務所にあてるなどバリエーションは様々。賃貸収入を自宅部分のローン返済にあてることができ、しかも、相続税、固定資産税等の節税も期待できる。近年、賃貸併用住宅を選ぶ人が増加中。特に、土地が狭い都市部で良く見られる。

 

 

参加してよかった。とても有意義な時間となりました。

 

そして終了後、シロタさんの紹介でヤマナカさんと話すことができました。

「不動産会社で何でも話せる担当者を見つけることが大切。建設会社も同じだよ。

つまり信頼できるプロを早く味方につけることだよ。

そのためには、自分から行動して情報をとりに行かなきゃね。」

 

シロタさんも加わり、

「カツオくんのような若い世代が、時代に求められるマンションをつくって、

世の中をもっと明るくしてほしい」

 

 

さらに（株）フェア不動産の営業担当のフドウさんとも知り合いました。

フドウさんは長期的な視野を持つことの大切さを説明してくれます。

 

いくらいいマンションでも、

定期的なメンテナンスをしないと長持ちしないことを知りました。

 

特に大切なのは配管のメンテナンスだそうです。

なんでも、マンションは配管からガタがくるとか・・・

配管のことなんてまったく考えたこともありませんでした。

 

 

 

ボクはなんだか元気と勇気がわいてきました。

 

目の前の課題は土地活用だけど、それは単なる手段じゃないか。

自分の都合だけじゃなく、入居する人たちのこと、

さらに地域のことも考えて進めれば、

みんなが幸せになるような賃貸マンションを作ることができる。

 

大きな目的が見えてきた。そんな気がしてきたのです。

 

 

 

シロタさんと待ち合わせたのは、彼が運営する賃貸マンションでした。

物静かな表情、いかにも思慮深そうな雰囲気を持つ紳士です。　　

 

「立派なマンションですね」、というボクの問いかけに対して、

シロタさんはこう答えた。

 

「立派なマンションではなくて、

ここは地域のニーズに合ったマンションなんです」

 

はあ、地域のニーズですか！？

 

 

「カツオくんはどんなマンションを建てたいと思うのですか？」

 

 

ボクは答えに窮し、しばしの沈黙が続きました。

 

 

家族や親戚を安心させられるとか、

ましてや空き部屋の出ないマンションを建てたいとは

言いにくい雰囲気だったからです。

 

   　　　　　　　 シロタさんいわく、この街では子育てファミリー向けの、

 面積が広めで設備が充実した賃貸マンションが

 少ないとのこと。

 

 需要はあるのに供給されていない街の現状をみて、

 子育てファミリー向けのマンションを計画し、

 建設したといいます。

 

 

 その結果、完成時には全室が埋まりました。

 さらに、2年後の契約更新でも

 退去する家族がほとんどなかったそうです。

 

 

「ニーズに合わせたコンセプトを持ち、

地域に貢献できるような賃貸マンションでなければならない。

私はそう考えています」

 

 

賃貸経営の視点が全然違うことに、

反省しきり、恐縮しきりのボクでした・・・

 

 

その日は興味深い話を2時間じっくり聞くことができました。

 

 

「大手のブランドがあるからといって成功するとは限らない」

とか、

 

 

「一括借り上げシステムを甘くみると、恐いですよ」

など、ためになる話ばかり。

 

 

シロタさんは自分でいろいろ調べたり経験してきたので、

説得力が違います。

 

 

最後にシロタさんは、「いいセミナーがあるよ」、と教えてくれました。

 

シロタさん推奨のセミナーなら間違いないだろうと、

その場で参加させてもらうことを伝え、

マンションをあとにしました。

 

それにしても、恐るべし、シロタさん！！　　

これからもいろいろ教えてください！

 

（シロタさんからお伺いした話を、こぼれ話にまとめました。

こちらもぜひ、ご覧ください） 

先日打ち合わせをした、例の建設会社には正直ガッカリしました。

でもため息をついているヒマはない。

 

元気を出してテレビＣＭでも有名な会社のショールームに出かけてみました。

都心の便利な場所にある、そのショールームに足を踏み入れると、

とにかくピカピカきれいでビックリ。

 

いやいや、受付のお嬢さんのことではありませんよ。

 

インテリアがオシャレでデザイン性も高く、          

住んでみたいなと思わせるつくりなんです。

 

外壁だってタイル貼りで高級感があるし、

これなら入居者が殺到しそう。

 

この会社は土地活用をメインに

賃貸住宅の建築から

経営面のフォローまで、

一貫して相談に乗ってくれるとのこと。

 

とても頼りになりそうです。

 

しかも対応してくれた営業の人が好印象。

ボクの話をちゃんと聞いてくれ、

商品を押し付けるわけでもなく、

あまりでしゃばらずにスマートな感じです。

 

 

 

30分ほど話をしたあと、営業の人の口から決めゼリフが・・・

 

 

「一括借上げシステム、30年間の家賃保証制度もありますよ」

 

 

※一括借上げシステムとは・・・

建設会社がマンション全戸を借り上げ、それを入居者に転貸する仕組み。

入居者募集から建物の運営管理、家賃の精算などすべて建設会社がおこない、

万一空室が出ても、毎月一定の賃料をオーナーに支払ってくれる。

 

正直、グラッときましたね。

だって、空き室の心配をしなくていいんですよ。

 

 

賃貸マンションを建てる側にしたら、これは大きい。

水戸黄門の印籠を目の前に突きつけられたようなものですよ。

 

でも、大手だから値段が高いんじゃないの？　

と確認してみましたが、そうでもありません。

これなら最初からこっちへくればよかったな。

 

 

 

ショールームからの帰り道、

光が見えてきた気がして、少し足取りが軽やかになりました。

 

 

夕食時、たまたま義母も一緒だったので、その話をしました。

すると、モチコも義母もちょっぴり安堵した様子。　　

口には出さなかったけれど、

みんな頼りないボクのことを心配してたのかも。

 

悲しいようなうれしいような、妙な気分でした。

 

と、そのとき、義母のツグが。

「そうだ、

シロタさんの話も聞いてみたほうがいいわよ。

シロタさんはお父さんのお知り合いで、

お若いけど土地活用の先輩だから」

 

というわけで、

あまり気乗りしなかったけど、

シロタさんを訪ねることになりました。

 

「おはようございます！」

 

玄関で大きな声が響きます。

 

 

予定通り地元の建設会社の営業マンがやってきました。

相変わらずの雰囲気で、

もうまかせるのが決まっているみたいに、自信満々な顔。

 

 

持ってきたのは、プラン案と建築見積書、収支計算書のようです。

 

 

 

早速説明が始まりました。                           

でも、ボクにはチンプンカンプン。

 

「容積率」とか「斜線制限」だとか

ピンとこない専門用語が飛び交います。

 

まくしたてるように説明をした２人は、

30分ほどで帰っていきました。

 

 

その後、分からないなりにも、

ゆっくり目を通してみました。

 

気になったことが3つ。

 

 

① 

いちばん気になったのは、

見積書がドンブリ勘定っぽくて、内訳がほとんど見えないこと。

 

たとえば、○△工事一式とか、「一式」だらけです。

 

「一式」なんて見積もりを出すことって、

最近じゃちょっとありえないんじゃないかな？

できるだけ詳細が分かるように努力するもんだと思うけどなあ。

 

 ②

次に気になったのは、

全戸単身者向けのワンルームのプランになっていること。

 

この前のマーケティングでわかったのは、

実家の辺りは単身者向けもディンクス向けの賃貸マンションも混在するし、

ファミリータイプだって少なくありませんでした。

 

どうして、オールワンルームなのか、

明確な裏づけや理由を探しても見当たりません。

 

ワンルームは水回り設備がたくさん必要だから建築費が高くなる。

それだけの理由で建設会社が提案してくることがあるって、

ネットで勉強したよな。

もしかして今回、そのパターン？

 

 

 ③

そして最後が家賃の設定が高すぎること。

 

広めのワンルームとはいえ、12万円という家賃はどうなのか。

 

不動産会社で聞いてみても、

この辺りのワンルームマンションの相場は8万円～9万円というし・・・

 

 

 

 

ウーン、最初の印象どおり、いまひとつ信用できないかも。

振り出しに戻ったような無力感だ。。。

 

 

やっぱり名前の知れた大手の会社のほうが信頼できるのかな。

 

     

毎晩インターネットで検索していると、

テレビでＣＭを打っているような会社のサイトが

いっぱい見つかるし、勉強になることが書いてあるもんなあ。

 

 

よし！大手の会社でも話を聞いてみることにしよう！

 

 

 

ここで一句！

 

「土地活用　まだまだ道は　霧のなか　　カツオ」

 

お粗末・・・。

税理士のカネダ先生から紹介してもらった地元の建設会社は、

隣駅にありました。

 

ボクはすっかり大船に乗ったつもりというか、

安心しきっていたのですが、

やっぱりそんなに簡単にはいきませんね・・・

 

その会社を訪ねてから、

むしろ不安が大きくなったかも、、、

それは先週の土曜日のことです。

 

 

建設会社へ着くと、挨拶もそこそこに

2人の営業担当との話が始まりました。

 

ボクがまだ経緯を説明し終わっていないのに、

「賃貸マンションがいいですね」「とにかく全面的におまかせください」

と矢継ぎ早に話してきます。

 

実際の土地も見ていない段階なのに、

どうしてそんなことがいえるんだろう。

 

そのあと、車で実家の土地を見にいきました。

 

 

そこでも、

 

「ああ、これは条件がいいですね」とか、

 

「これなら毎月の家賃収入が

100万円はくだらないですね」など、

とにかく良い話ばかり。

 

 

プロだから土地を見れば家賃の総額までピンとくるのかな～、

とも思いましたが、

それにしても調子が良すぎるぞ、とやっぱり不安。

 

 

でも、あのカネダ先生が地元で信頼できる会社だとおっしゃってたし・・・

 

 

そこで思い切って正直なところを伝えてみました。

 

じつは土地活用についてはまったくの素人で、

現在いろいろ勉強中であること。

自分の土地ではないので失敗は許されないと思っていること、などなど。

 

でも、答えはそれまでのトーンとほぼ同じでした。

 

 

「大丈夫ですよ。

すべてこちらにおまかせいただければ、問題ありません！

ご安心ください！」

 

 

フーッ、こんなんでホントに大丈夫なのかな。

来週には見積りを持ってくるといって、営業担当の2人は帰っていきました。

 

 

 

その晩、夕食時にボクはモチコにその話をしました。

彼女は相変わらず、

 

 

 

 「しっかりしてね、あなたに任せたんだから。

ねぇ、サクラちゃん♪」

 

と笑うだけ。

 

 

ウー・・・

とにかく、来週届く見積りを見てから考えることにしよー。